نحوه محاسبه مالیات اجاره

نحوه محاسبه مالیات اجاره : برای اطلاع یافتن ار نحوه محاسبه مالیات اجاره در ابتدا بهتر است با چارچوب هایی که قانون گذار برای آن تعیین کرده است آشنا شویم . در ماده 53 از قانون مالیات های مستقیم تمامی درآمد اجاره بها به صورت نقدی و غیر نقدی پس از کسر 25% بابت هزینه ها و تعهدات مالک برای ساختمان مشمول مالیات خواهد شد . شاید تصور کنید که تعیین این مالیات پیچیده خواهد بود ، ولی باید گفت که محاسبه آن چندان هم کار سختی نیست و تمامی افراد به راحتی می توانند آن را محاسبه کنند . البته یک نکته مهم در نحوه محاسبه مالیات بر درآمد اجاره وجود دارد و آن نوع قرار داد اجاره ای است که مابین دو نفر بسته می شود .

نحوه محاسبه مالیات اجاره

این نوع از قرارداد ها به صورت کلی به دو دسته تقسیم می شوند که از آن ها به قرارداد اجاره دسته اول و دسته دوم یاد می شود . دسته اول گروهی هستند که خود مالک ، ساختمان را به مستاجر اجاره می دهد و دسته دوم کسانی هستند که خود مستاجر بوده و ساختمان یا ملک اجاره گرفته را به شخص دیگری واگذار می کنند . مالیات بر درآمد اجاره گروه اول بعد از کسر 25% درصد کسورات اعمال خواهد شد ، امّا گروه دوم باید در ابتدا ما به التفاوت مبلغ اجاره پرداختی و دریافتی خود را محاسبه نموده و مابقی مبلغ را ملاک محاسبه مالیات بر اجاره قرار دهند .

نحوه تشخیص مالیات بر درآمد اجاره

نحوه تشخیص و تعیین مالیات بر درآمد اجاره در تمامی موارد براساس نوع اجاره نامه ها انجام می گیرد ؛ بنابراین نوع اجاره نامه ای (عادی و یا رسمی) که شما با مستاجر خود در آن قرارداد را قید می کنید در میزان مالیات تأثیر گذار خواهد بود . در مواردی که قرارداد اجاره نامه ای موجود نباشد و یا طرفین از ارائه آن خودداری کنند ، مالیات مربوطه بر اساس ویژگی های ملک و با نرخی معادل 80% مالیات درآمد املاک مشابه وضع خواهد شد . در غیر این صورت مطابق قانون مالیات اجاره را برای قرارداد های قانونی تعیین می کنند . (در صورت وجود هرگونه سوال در این زمینه می توانید از شرکت ها و خدمات حسابداری در این زمینه کمک بگیرید)

برخی از معافیت های مالیاتی اجاره املاک

1. محل اسکان پدر ، مادر ، همسر ، فرزند ، اجداد و همچنین افراد تحت تکلف مالک طبق قانون ملک اجاری تلقی نمی شود و وی از پرداخت مالیات در نحوه محاسبه مالیات اجاره معاف می باشد مگر اینکه خلاف این امر اثبات شود .
2. بر اساس ماده 57 قانون مالیات های مستقیم اشخاص حقیقی که هیچ منبع درآمدی ندارند ، سالانه به میزان معافیت های مالیاتی درآمد حقوق و دستمزد از پرداخت مالیات بر اجاره املاک و مستغلات معاف می باشند و دولت در این مورد مابقی مبلغ اجاره بها را بر طبق قانون ، ملاک دریافت مالیات قرار خواهد داد (افراد مشمول این ماده باید اظهارنامه مربوط به ماده فوق را برای اعلام عدم دریافت هرگونه درآمد دیگر به جز اجاره بها را به اداره مالیات واقع در محل قرار گیری ساختمان یا ملک تسلیم کنند) . در اجرای ماده 57 ق. م. م حقوق بازنشستگی ، مقرری سربازان و جوایز و سود های دریافتی ناشی از سپرده در بانک ها درآمد تلقی نخواهد شد
3. اگر مالک ، خود محل دیگری را برای زندگی اجاره کرده باشد باید در نحوه محاسبه مالیات اجاره مبلغ پرداختی خود را از میزان اجاره بهای دریافتی کسر نماید و مابقی را ملاک محاسبه قرار دهد .
4. درآمد هر شخص حقیقی در تهران از هر واحد تا 150 متر زیربنا و در شهرستان ها تا میزان 200 متر از پرداخت هر گونه مالیات بر درآمد اجاره معاف خواهد بود .
5. املاکی که با اثاثیه و ماشین آلات اجاره داده می شوند ، درآمد ناشی از آن ها نیز جز عایدی ملک محسوب می شود و مشمول مالیات خواهد شد .
6. کلیه ارگان های دولتی و شرکت های که تمام یا قسمتی از بودجه آن ها به وسیله دولت تأمین می شود از جمله نهادهای انقلاب اسلامی ، شهرداری ها و سایر موارد موظف هستند مالیات موضوع این ماده را از اجاره‌ای پرداختی در پایان هر ماه کسر و به اداره امور مالیاتی محل استقرار خود پرداخت کنند (رسید پرداخت ها باید تحویل مالک ساختمان شود)
7. در صورتی که مالک محل سکونت خود را به فروش برساند و در قرارداد مهلت زمانی را برای تخلیه ملک تعیین کند تا زمانی که ساختمان ، محل سکونت انتقال دهنده باشد هیچ گونه مالیات اجاره به وی تعلق نخواهد گرفت مگر اینکه به موجب اسناد و مدارک خلاف آن ثابت شود

مثالی از نحوه محاسبه مالیات اجاره

برای نمونه می خواهیم مالیات بر اجاره فردی را محاسبه کنیم که 20 میلیون تومان پول پیش و ماهی 500 هزار تومان اجاره دریافت می کند . کل اجاره بهای دریافتی وی در طی یک سال 6 میلیون تومان خواهد شد . به علاوه فرد باید 1.5% مبلغ رهن را نیز ماهیانه به اجاره اضافه کند ، یعنی مبلغی معادل 900.000 تومان ماهیانه . اگر این مبلغ را در 12 ماه سال ضرب کنیم و با مبلغ اجاره بهای کل سال جمع شود ، تمامی اجاره بهای دریافتی مالک را مشخص خواهد کرد .

900.000*12=10.800.000+6.000.000=16.800.000

طبق قانون 25% این مبلغ معاف از مالیات است بنابراین تنها کافی است تا عدد بدست آمده را در 75% درصد ضرب نموده تا میزان درآمد مشمول مالیات وی مشخص شود .16.800.000*75/100=12.600.000

برای محاسبه میزان دقیق مالیات پرداختی ، باید براساس قانون و نرخ های تعیین شده برای آن در این مرحله عمل کنیم .

قانون نرخ مالیات بر درآمد اشخاص حقیقی را به این صورت مشخص کرده است

1. تا 50 میلیون تومان معادل 15%
2. از 50 تا 100 میلیون تومان معادل 20%
3. از 100 میلیون به بالا معادل % 25

چون درآمد اجاره این شخص از 50 میلیون تجاوز نمی کند ، 15% مالیات به آن تعلق می گیرد

12.600.000*15/100=1.890.000 این مبلغ در واقع مالیات اجاره سالانه برای وی می باشد که اگر آن را بر 12 ماه سال تقسیم کنیم میزان آن برای هر ماه مشخص خواهد شد ، به عبارتی این فرد باید ماهیانه مبلغ 157500 تومان را به عنوان مالیات بر اجاره پرداخت کند. اگر چه میزان مالیات تعلق گرفته به فرد چه چیزی در حدود یک میلیون و 890 هزار تومان است ولی راه های زیادی وجود دارد که بتوان این نرخ را نیز کاهش داد . معافیت ذکر شده در متن تنها برخی از این موارد است که به آن ها اشاره شد .